Paraguay se posiciona como un referente esencial en los agronegocios del Cono Sur gracias a la combinación de suelos fértiles, un clima variado, costos operativos comparativamente bajos y su acceso fluvial al océano Atlántico por la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores consideran de forma conjunta tres factores decisivos: la tierra, el agua y la logística. Cada uno de ellos influye en la rentabilidad, los niveles de riesgo y la viabilidad sostenible de iniciativas vinculadas a la soja, el maíz, la ganadería y otras producciones o actividades agroindustriales.
Valoración del terreno
La evaluación que realizan los inversores sobre un terreno toma en cuenta diversos elementos técnicos, jurídicos y económicos:
- Calidad del suelo: se realiza un examen físico-químico que incluye textura, profundidad, niveles de materia orgánica, pH y presencia de fósforo y potasio. Las áreas del este, en departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa, suelen contar con perfiles más profundos y mejores rendimientos; en contraste, la región del Chaco presenta suelos menos evolucionados y una marcada variabilidad en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: las pendientes leves facilitan la mecanización, mientras que las zonas propensas a inundación implican riesgos estacionales y mayores gastos en obras de desagüe o en la elevación de la cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: disponer de lotes adyacentes mejora la eficiencia en uso de maquinaria, almacenamiento y operaciones agrícolas; los inversores suelen preferir extensiones de cientos o miles de hectáreas, conforme a su estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: se revisan títulos, cargas, servidumbres y eventuales reclamos de comunidades indígenas o locales. En áreas fronterizas y zonas protegidas existen exigencias particulares; por ello la debida diligencia se vuelve esencial.
- Costos de conversión y mejora: se consideran los desmontes requeridos, la inversión en caminos internos, alambrados, infraestructura de silos y desarrollos para ganadería.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los valores de la tierra muestran gran variación según ubicación y uso; los inversores recurren a rangos locales y a comparaciones regionales para definir sus valoraciones.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Análisis del agua
El agua es determinante según la región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: en la franja oriental, la precipitación anual suele oscilar entre cerca de 1.200 y 1.800 mm, lo que permite obtener cultivos de secano con altos rendimientos; en cambio, el Gran Chaco registra niveles mucho más reducidos, por lo general entre 400 y 700 mm, acompañados de fases secas pronunciadas.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos como Paraguay, Paraná y Pilcomayo, además de arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía aporta un caudal superficial significativo en sus tramos navegables, mientras que el aprovechamiento de las aguas subterráneas exige estudios sobre el nivel freático y su calidad, incluida la salinidad presente en sectores del Chaco.
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: se emplean sistemas de riego por pivote central y riego localizado para impulsar la intensificación productiva o sostener cultivos en regiones con menor pluviosidad. Su factibilidad depende del costo energético, la dotación hídrica disponible y el marco regulatorio.
- Riesgos hídricos: pueden presentarse inundaciones temporales en zonas de valle y faltantes severos de agua durante periodos de sequía; el análisis requiere revisar series de precipitación de largo plazo, modelaciones climáticas y evaluaciones de impacto ante eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: la extracción de agua y la ejecución de obras hidráulicas necesitan la autorización de organismos nacionales y provinciales, y los proyectos de gran escala suelen verse influenciados por la presión ambiental y social.
Indicadores que revisan los inversores: precipitación media anual y estacional, variabilidad interanual, nivel freático y salinidad, capacidad de almacenamiento y necesidad de inversión en pozos o obras de captación.
Análisis de la logística
Logística afecta costos unitarios y tiempo al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: es la columna vertebral para exportaciones; permite transportar grandes volúmenes por río hasta el Atlántico. Puerto de embarque, calado y congestión son variables clave.
- Puertos fluviales y corredores: puertos como Puerto Villeta y Puerto Concepción son nodos relevantes; existen proyectos para mejorar infraestructura en Puerto Busch y otros terminales orientados a reducir costos y tiempos.
- Red vial y condiciones estacionales: la calidad de carreteras secundarias puede deteriorarse en época de lluvias, incrementando costos de transporte terrestre y tiempos de traslado hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: disponibilidad de silos, plantas de procesamiento y puertos de embarque influye en la estrategia: venta de granos a tramos o inversión en industrialización local.
- Acceso a mercados regionales: proximidad a Brasil y Argentina facilita exportaciones por camión o transbordo; la logística transfronteriza y costos de cabotaje se analizan detalladamente.
Impacto: la disminución del costo por tonelada en el transporte fluvial respecto al terrestre puede incrementar de forma notable los márgenes operativos; por eso, tanto la cercanía al puerto navegable como el estado del trayecto hasta él suelen tener un peso comparable al de la calidad del suelo.
Riesgos ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy los inversores valoran más que rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay atraviesa presiones por el cambio de uso de bosques hacia zonas agrícolas; asegurar la trazabilidad y respetar la normativa forestal se vuelve esencial para ingresar a mercados internacionales y a cadenas de valor de alto nivel.
- Relaciones con comunidades: la construcción de acuerdos con comunidades indígenas y rurales, junto con la generación de empleo local y la adecuada resolución de conflictos, resulta clave para obtener la licencia social que permite operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: las certificaciones de sustentabilidad, que incluyen sistemas de trazabilidad y prácticas agrícolas adecuadas, facilitan el ingreso a compradores que exigen cadena de custodia y compromisos de cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: los proyectos que acreditan prácticas responsables o que aportan captura de carbono pueden optar a financiamiento con condiciones preferenciales o a la emisión de bonos verdes.
Checklist práctica y métricas clave para due diligence
- Verificación de títulos y antecedentes registrales.
- Informe pedológico y mapa de uso del suelo.
- Precipitación histórica y proyecciones climáticas por parcela.
- Disponibilidad y calidad de fuentes hídricas; plan de riego y sustentabilidad hídrica.
- Distancia y tiempo hasta puerto navegable; condición de las rutas en estación seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propio y de la zona (toneladas).
- Estimación de rendimiento (toneladas por hectárea) y sensibilidad a precio del producto.
- Análisis de costos operativos: insumos, logística, mano de obra y energía.
- Evaluación ASG: riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental, conflictos sociales.
- Proyecciones financieras: flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo, horizonte de recuperación.
